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04.07.2019

Gigantisches Projekt: Zahlreiche Kanzleien helfen bei Finanzierung von ‚The Four‘

Die eine Milliarde schwere Finanzierung des riesigen Immobilienprojektes ‚The Four‘ ist gesichert. Im Herzen Frankfurts auf dem ehemaligen Areal der Deutschen Bank sollen vier Hochhäuser enstehen, deren Bau jeweils eigenständig finanziert wird. Involviert sind derzeit rund 20 verschiedene Geldgeber, überwiegend nationale Finanzinstitute.

Stefan Koser

Stefan Koser

‚The Four‘ gilt als eines der spektakulärsten Hochhaus-Vorhaben der Republik: Entworfen von dem Architekten Ben van Berkel und getragen von dem Projektentwickler Groß & Partner entstehen dort vier Bürotürme, die auf gut 213.000 Quadratmetern Geschossfläche mehr als 600 Wohnungen und etliche Büroetagen vereinen sollen. Zudem ist ein öffentlicher Garten in 25 Meter Höhe geplant, ein Hotel, eine Kindertagesstätte und Gastronomie. Zu den zukünftigen Mietern der Anlage gehören die US-Kanzlei Baker & McKenzie, die amerikanischen Kimpton Hotels & Restaurants und Hyatt House.

Bunte Mischung der Finanzpartner

Der Großteil der Finanzierer setzt auf eine Mezzanine-Struktur, also eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Für den höchsten Büroturm (T1) haben unter der Federführung der Helaba beispielsweise folgende Finanzinstitute ein Konsortium gebildet: die IKB, die Taunus Sparkasse, die Nassauische Sparkasse, die Sparkasse Mainfranken-Würzburg sowie die Stadtsparkasse Düsseldorf und die Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen. Mezzanine-Kapital stellte die börsennotierte Vermögensverwalterin DWS in dreistelliger Millionenhöhe über einen von ihr verwalteten Fonds.

Die Deutsche Hypothekenbank führt die Finanzierung für den Bau des rund 173 Meter hohe Wohnturms (T2) an, flankiert von Commerzbank, SaarLB und den Sparkassen in Hannover, Bremen und München. Der bayerische Finanzierungsspezialist Flins Capital Partners sammelte Mezzanine-Kapital von internationalen Investoren ein.

Das 120 Meter hohe T3  wird  finanziell ermöglicht von der pbb Deutsche Pfandbriefbank sowie der BayernLB. Ein deutsches Versorgungswerk hat die Mezzanine-Finanzierung unterzeichnet,  arrangiert wurde die Beteiligung durch das Münchner Collineo Asset Management. Commerz Real will das geplante Fünf-Sterne-Hotel von Kimpton im Erdgeschoss samt der angrenzender Flächen übernehmen.

Die Finanzierung des vierten Turms (T4) war bereits mit Verkauf der Projektentwicklung im vergangenen Jahr gesichert worden, die Verpflichtungen dazu gingen über einen Forward Share Deal auf einen Fonds von Union Investment über.

Stefanie Krieger

Stefanie Krieger

Für das Gesamtprojekt

Berater Groß & Partner
GSK Stockmann (Frankfurt): Stefan Koser (Federführung; Finanzierung), Sascha Zentis (Bankaufsichtsrecht/Investmentrecht), Dr. Gerhard Gündel (Gesellschaftsrecht); Associates: Rebecca Comtesse, Marie Bogutzki (beide Finanzierung)
Kapellmann und Partner (Düsseldorf): Prof. Dr. Klaus Eschenbruch (Federführung), Dr. Jörg Bodden (beide Baurecht)

Finanzierung für T1

Thomas Prüm

Thomas Prüm

Berater Mezzanine-Darlehensgeber
Bryan Cave Leighton Paisner
(Frankfurt): Dr. Thomas Prüm (Federführung; Finanzrecht), Stephan Krampe (Steuerrecht), Boris Strauch, Tina Siebenhaar (beide Immobilienrecht); Associates: Andrea Schwaiger, Stefanie Ramm (Berlin; beide Finanzrecht), Gabriel Gregori (Immobilienrecht)
Linklaters (Frankfurt): Markus Wollenhaupt, Sebastian Bruchwitz (beide Federführung, beide Investmentrecht), Dr. Ulrich Johann (Steuerrecht); Associates: Dr. Alexandra Schuppli, Tilman Ulrich (beide Investmentrecht), Christian Sotta (Steuerrecht)

Berater DWS Alternatives:
Inhouse Recht (Frankfurt): Henning Hollwitz (Director/Senior Counsel) – aus dem Markt bekannt

Berater Helaba Landesbank Hessen-Thüringen
DLA Piper (Frankfurt): Frank Schwem (Federführung), Dr. Torsten Pokropp, Sven Seibold; Associates: Dr. Zsuzsanna Somogyi-Csizmazia, Tony Sparing, Dr. Katalin Legradi (alle Finanzierungsrecht, Sydney)

Finanzierung für T2

Berater M3/Flins Capital
Ashurst (Frankfurt): Filip Kurkowski (Federführung); Associates: Frederik Jahn, André Schaumburg (alle Finanzierungsrecht)

Berater Bankenkonsortium (Deutsche Hypothekenbank u.a.)
Noerr
(Frankfurt): Andreas Naujoks; Associate: Doreen Pape (beide Bank- und Finanzrecht) − aus dem Markt bekannt

Finanzierung für T3 

Berater Collineo Asset Management
CMS Hasche Sigle
(Köln): Dr. Herbert Wiehe (Federführung; Bank- und Finanzrecht), Dr. Malte Bruhns (Corporate/M&A), Philipp Schönnenbeck, Dr. Christoph Grenz (beide Immobilienrecht/Öffentliches Recht; beide Düsseldorf); Associate: Viktoria Dick (Bank- und Finanzrecht)

Berater pbb Deutsche Pfandbriefbank
Inhouse Recht (Frankfurt): Constantin Alfes, Hanns-Christian Paul

Hotel-Transaktion zur Projektentwicklung T3

Fabian Hartwich

Fabian Hartwich

Berater Commerz Real
Mayer Brown (Frankfurt): Dr. Fabian Hartwich (Federführung; Immobilienrecht), Carsten Flaßhoff (Corporate; Düsseldorf), Volker Junge, Susan Günther (beide Steuerrecht), Dr. Philipp Schäfer, Elmar Günther; Associate: Miriam Schollmeier (alle Immobilienrecht)

Berater Groß & Partner
HauckSchuchardt (Frankfurt): Dr. Stefanie Krieger (Immobilienrecht)
Steinhaus Prof. Dr. Griesar (Frankfurt):Torsten Steinhaus (Steuern) – aus dem Markt bekannt

Verkauf von T4

Berater Union Investment
Hogan Lovells (Hamburg): Dr. Dirk Debald (Federführung), Bernhard Kuhn (Frankfurt; beide Immobilienrecht), Dr. Volker Geyrhalter (Gesellschaftsrecht), Dr. Christian Herweg (Finanzierung; beide München), Dr. Richard Reimer (Investmentrecht; Frankfurt),  Dr. Marc Schweda (Kartellrecht ), Andreas Thun (Gesellschaftsrecht); Associates: Claudia Wolf, Lara-Anita Luxenhofer (beide Immobilienrecht), Frank Hahn (Gesellschaftsrecht ), Andre Lohde (Immobilienrecht), Dr. Jan-Christoph Rudowicz (Kartellrecht ), Sarah Wrage (Investmentrecht; Frankfurt), Katharina Fürthes, Julia Ehrmann, Dr. Jan Fürbaß (alle Finanzierung, München) 
P+P Pöllath + Partners (Berlin): Dr. Hardy Fischer, Sören Reckwardt (beide Federführung); Associate: Dr. David Hötzel (alle Steuern)
Inhouse Recht (Hamburg): Dr. Roman Reher, Darius Soglowek − aus dem Markt bekannt
Inhouse Steuern (Hamburg): Timo Kopmann

Michael Eggersberger

Michael Eggersberger

Berater Groß & Partner
GSK Stockmann (München): Dr. Michael Eggersberger, Johann Rumetsch (beide Immobilienrecht), Dr. Markus Söhnchen (Corporate), Stefan Koser (Finanzierung), Dr. Dirk Koch (Steuerrecht), Dennis Stenzel, Sascha Zentis (beide Bankaufsichtsrecht), Volker Hofstetter (Immobilienrecht), Dr. Gerhard Gündel (Corporate), Wolfgang Jegodka (Kartellrecht); Associates: Çalayan Birkan, Volkan Cakir (beide Immobilienrecht), Rebecca Comtesse (Finanzierung), Inga Henrich (Corporate).

Hintergrund: Rechtlich und kaufmännisch ist die gesamte Transaktion sehr komplex: Die Baugrundstücke sind über Tiefgaragen und Untergeschosse miteinander verschachtelt. Dies mussten die Beteiligten beim Aufsetzen der Objektgesellschaften, bei den Transaktionen und bei den Finanzierungsstrukturen berücksichtigen. Außerdem mussten sie Senior- und Mezzanine-Tranchen aufeinander abstimmen.

Groß & Partner hat für die gesamte baurechtliche Beratung ein Team um Eschebruch von Kapellmann mandatiert. Die diversen Transaktionen koordiniert GSK Stockmann für den Projektentwickler, sie kam schon beim Ankauf des gesamten Projektgrundstücks von einer Tochter der Deutschen Bank zum Einsatz.

Auch  Noerr, Ashurst und CMS sind schon länger für ihre Mandanten tätig. 

Markus Wollenhaupt

Markus Wollenhaupt

Im Hinblick auf T1 hatte Linklaters-Partner Wollenhaupt mit Managing Associate Bruchwitz die Re-Finanzierung der Mezzanine-Tranche, die durch institutionelle Anleger erfolgte, als Fonds rechtlich strukturiert und dokumentiert. Bei der Finanzierungsdokumentation selbst  hatte dem Vernehmen nach Bryan Cave Leighton Paisner die Federführung.

Commerz Real vertraute für den Ankauf des Hotelprojektes in T3 auf Mayer Brown-Partner Hartwich, der sich in einem Pitch durchgesetzt hatte. HauckSchuchardt unterstützte Groß & Partner beim Verkauf des Projektes. Die Kanzlei mit der federführenden Partnerin Krieger vertritt Groß & Partner schon seit einigen Jahren regelmäßig.

Für den Abschluss des Mietvertrages mit der Hotelbetreiberin InterContinental hatte Groß & Partner das erfahrene Hotelteam von Hogan Lovells mandatiert, das von Marc Werner angeführt wird. DLA Piper wiederum beriet die Hotelgruppe zur Eröffnung des ersten Kimpton Hotels. Das Kanzleiteam steht unter der Federführung des Münchner Real-Estate-Partners Dr. Martin Haller. Ebenso beriet DLA die Helaba bei der Senior-Finanzierung des T1 und in ihrer Rolle als Kooperationsführerin in Bezug auf den gemeinsamen Gebäudesockel der Türme.

Die Franchisenehmerin HR Group hatte GSK Stockmann zum Abschluss eines Pachtvertrags für das Hyatt House zu Rate gezogen. Die Federführung übernahm der Hospitality-Experte Stefan Schlapka.

Bei der Transaktion zum vierten Turm war im vergangenen Jahr der Hamburger Partner Dirk Debald von Hogan Lovells mit seinem Team im Einsatz, der im Zuge eines Forward Fundings das Objekt für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland ankaufte.

Soweit bekannt wurde die Transaktion von Dr. Heiko Jäkel von Bögner Hensel & Partner beurkundet. (Sonja Behrens, Helena Hauser, Nicole Bertelsmann)

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